Хотят снести гараж что делать
Перейти к содержимому

Хотят снести гараж что делать

  • автор:

Снос металлического гаража

У меня в собственности есть металлический гараж в районе ОДО, кроме меня рядом установлены еще гаражи металлической конструкции. Два года администрация Кировского района г. Екатеринбурга пыталась их убрать, но гаражному кооперативу удавалось с администрацией договариваться. А сейчас из администрации пришло письмо, что нужно к сентябрю убрать все гаражи в срочном порядке. Что делать?

Такие вопросы и напротив, как снести гараж поступают к нашему адвокату на консультации граждан. Давайте разбираться с данной проблемой подробнее в настоящей статье.

ПОЛЕЗНО: адвокату АБ «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург можно задать и другие вопросы, просто позвоните прямо сейчас нашему юристу

Как избежать сноса металлического гаража?

Отвечая на вопрос нашего Доверителя можно сказать. Так как у Вас гараж находится в собственности, что должно подтверждаться соответствующими документами, то администрация не вправе сносить данные гаражи. Пусть даже это будет мэрия. Давайте разбираться в порядке сноса металлических гаражей.

По данному вопросу можно опираться на разъяснения Верховного суда Российской Федерации от 03.08.2015 г., где сказано, что принимая решения в пользу чиновников о снесении гаражей, суды общей юрисдикции не всегда правильно принимают свои решения по земельному делу и сносу железных гаражей. В данном разъяснении идет практика, подобная Вашему делу и все «завязано» именно на доказательствах, на документах, которые подтверждают право собственности.

Следует сказать, что необходимо установить на чьем земельном участке находится гараж. После выяснения данного факта, можно попробовать заключить договор аренды земельного участка для того, чтобы мэрия безосновательно не смогла снести его.

Надо выяснить, с какого момента гараж находиться на этой земле. И отталкиваться от этого при заключении договора аренды с собственником земли.

Однако, в соответствии с пунктом 1 статьи 76 Земельного кодекса РФ, действия нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем, в том числе, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу пункта 2 статьи 76 ЗК РФ, самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.

Если, действительно с администрацией по поводу аренды договориться не получится, то Вы тут бессильны. В случае, если Вы не демонтируете гараж в должные сроки, Вы будете привлечены к административной ответственности и подвергнуты административному штрафу, кроме того администрация в судебном порядке будет освобождать земельный участок (Апелляционное определение от 23.05.2019 г. № 33-3014).

Как узнать законно ли установлен гараж?

Снос металлического гаража

Если гараж установлен на территории многоквартирного дома, следует обратиться в ТСЖ или управляющую компанию данного дома с вопросом (в письменной форме) получено ли согласие жильцов дома на размещение металлической конструкции.

Если земельный участок (на котором установлен гараж) находиться в муниципальной собственности, тогда с вопросом о законности размещения гаража обращаемся в административный орган.

Куда жаловаться на незаконно установленный гараж?

На незаконно установленный гараж можно пожаловаться в органы местного самоуправления, а именно в отдел, занимающийся проверкой соблюдения земельного законодательства гражданами и организациями (в г. Екатеринбурге это земельный комитет администрации города).

По результатам проверки ( в случае выявления нарушения) выносится решение в отношении нарушителя о назначении административного наказания в форме штрафа. К сожалению, эта мера часто не стимулирует гражданина к устранению нарушения.

Кроме этого, решение данного вопроса усложняется еще и тем, что не всегда просто получается установить саму личность нарушителя. Облегчить эту задачу могут сами заявители, сообщив фамилию, имя, отчество, государственный номер транспортного средства или адрес местожительства гражданина, которому принадлежит незаконно установленный гараж.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео с правилами составления жалоб, а также заказывайте у нас оформление данного обращения в контролирующие органы

Как заставить убрать гараж?

Заставить убрать гражданина металлическую конструкцию может только суд.

С исковым заявлением вправе обратиться как сам собственник земельного участка (чьё право нарушено), так и его уполномоченный представитель.

Таким образом, если участок принадлежит собственникам многоквартирного дома, то в суд могут обратиться сами собственники данного дома. Если территория, на которой возведена металлическая конструкция, находится в муниципальной собственности, то инициирует судебный процесс административный орган.

Адвокат по сносам гаражей в Екатеринбурге

Если у Вас возникнут какие-либо споры, связанные не только с землей, можете обращаться к нам. Наш адвокат по земельным спорам и защиты права собственности на металлические гаражи не оставит Вас в беде и поможем составить грамотно необходимые документы, а также окажет содействие в процедуре заключения договора аренды с собственником земли.

Автор статьи:

© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

Ваш гараж попадает под снос? Вот как получить компенсацию!

При сносе гаража владельцу должны возместить стоимость строения. Если есть документы о собственности, мерилом становится кадастровая стоимость. Чем она выше, тем больше дадут.

Причина в том, что у владельцев нет «нормальных» документов. Раньше вот были, а теперь – увы.

Изучаем документы

Должным образом оформлен лишь каждый пятый гараж. У большинства хозяев на руках некие членские книжки гаражно-строительного кооператива либо иной общественной организации времен 1950–1980‑х годов. Хорошо, если таковая действительно существует и своевременно вносит арендную плату за землю. Если же организации давно нет, компенсация не положена. Отсюда вывод: проверьте вашу управляющую компанию. Для этого достаточно знать полное название организации – интернет вам поможет.

До сих пор нет четкого понимания, какие документы на гараж необходимо оформлять. Отношение к гаражам часто зависит не от закона, а от позиции муниципальных чиновников.

В столице, например, большинство ГСК входит в Московский городской союз автомобилистов (МГСА). Влиятельная прежде структура сейчас потеряла все рычаги воздействия, и московские власти регулярно откусывают от нее куски. Плоскостным стоянкам объявлена насто­ящая война, под нож пущены тысячи машиномест. Например, при строительстве Юго-Восточной хорды гаражей лишатся около четырех тысяч москвичей.

Люди пытаются бороться за свое имущество, но на поверку оказывается, что статуса собственности оно не имеет, а потому имуществом считаться не может. И получается, что, выдавая компенсацию, власти делают некое одолжение горожанам. Не согласен с суммой? Чиновники всегда имеют возможность разорвать договор об аренде земли – и добропорядочный ГСК автоматически становится самостроем. А владельцам самостроя компенсация не положена. Да еще и ликвидация строения происходит за их счет.

Дайте деньги

При сносе гаража владельцу должны возместить стоимость строения. Если есть документы о собственности, мерилом становится кадастровая стоимость. Чем она выше, тем больше дадут.

Но многими гаражами распоряжаются на основании регистрационного паспорта машиномéста. Вот здесь начинается самое интересное. Власти обязаны компенсировать понесенные расходы, а таковыми считается паевой взнос. Размер его не регламентирован, – в МГСА, например, 20 тысяч рублей. После ряда митингов власти подняли цену. Сейчас в Москве за снесенный металлический гараж возвращают 150 тысяч рублей, за кирпичный – 300 тысяч. На сумму компенсации не влияет ни состояние строения, ни наличие погреба или надстроек. Машиноместо в многоэтажном неотап­ливаемом паркинге стоит от 500 тысяч рублей. Причем оно явно хуже – это открытая площадка, по уровню комфорта напоминающая обычную стоянку на улице. Местá в отапливаемых многоэтажных паркингах в полтора-два раза дороже.

Алгоритм сноса гаражей отработан. Человека должны предупредить не менее чем за месяц до проведения работ. Он пишет заявление и прилагает к нему необходимые документы: копии паспорта машиномéста, личного паспорта, членского билета, реквизиты своего счета. После того как компенсация «падает» на счет владельца гаража, власти имеют право начинать операцию «длинных ковшей». Если хозяин не объявляется, а гараж заброшен, его вскрывают при свидетелях, описывают имущество и сносят.

Гаражная амнистия

Вроде бы не так уж дорого и хлопотно. Но не все владельцы рады изменениям. Ведь за легальный гараж необходимо платить налог, величина которого определяется местными властями. А если речь идет о пополнении казны, сразу же возникают перегибы. Чаще всего чиновники завышают кадастровую стоимость строения (именно по ней рассчитывают налог), порой в несколько раз. Добиться переоценки, лишь написав претензию, не всегда получается, нужно проводить независимую экспертизу и судиться.

В большинстве случаев восстановить справедливость владельцу удается, но – ценой немалых усилий и порой лишь на время. Местные власти имеют право через несколько лет провести переоценку кадастровой стоимости, и не исключено, что владельцу придется вновь «браться за оружие». И благое на первый взгляд дело оказывается не таким уж благим: «гаражная амнистия», как и объявленная ранее «дачная амнистия», стала по большей части инструментом для пополнения местных бюджетов.

Тем не менее оформлять свидетельство о собственности на гараж необходимо. Ведь именно этот документ дает право именоваться владельцем и на законных основаниях бороться за свои права. Или, в крайнем случае, получить компенсацию за сносимый гараж.

Автор: Александр Жихарев

Фото: Михаил Мироненко/ТАСС, личный архив

Подпишитесь на «За рулем» в

Раскрыты способы получить максимальную компенсацию при сносе гаража

В Москве продолжается масштабная реконструкция территорий, занятых плоскостными гаражами. Так, прямо сейчас более 1000 металлических боксов ликвидируются в Дегунино, крупные ГСК запланированы к сносу в Щукино и других районах. Собственники машиномест получают компенсацию, но ее размеры могут различаться в зависимости от статуса объектов и подхода гаражевладельцев к вопросу. «МК» узнал, как хозяин гаража может с минимальными потерями пройти через этот травмирующий опыт.

Варианта «отказаться продавать гараж и сохранить его» обычно нет

Правовых механизмов, при помощи которых площадки плоскостных гаражей «расчищают» в пользу более эффективных с точки зрения землепользования градостроительных проектов, несколько. Участок, на котором располагаются боксы, может быть выделен в качестве территории комплексного развития (КРТ) – а это предполагает принудительный выкуп объектов у собственников, даже если гаражному кооперативу принадлежит земля. Гаражи могут располагаться в зоне отчуждения железной дороги – тогда действует механизм принудительного выкупа под госнужды (инфраструктурный объект).

Наконец, бывают случаи, когда с владельцами боксов полюбовно договариваются инвесторы, которым нужна эта площадка. Правда, варианта «отказаться продавать гараж и сохранить его» обычно нет.

— В подавляющем большинстве случаев земля под плоскостными гаражами принадлежит не владельцам этих гаражей, это собственность либо города, либо РЖД, либо федеральных властей, — рассказала «МК» юрист Ирина Альтман, консультирующая и представляющая в судах владельцев гаражей. – И вопрос решается просто: прекращением или непродлением договора аренды. После того, как отношения аренды прекращены, речь может идти только о компенсации за стены построек, которые находятся в собственности гражданина.

В случае с теми ГСК, которые имеют в собственности участок земли, на котором стоят гаражи, как правило, применяется механизм КРТ, добавила Альтман. В его рамках предусмотрен принудительный выкуп собственности, если только все собственники единогласно и в сжатые сроки (45 дней) не примут единое решение о том, чтобы реконструировать участок самостоятельно. Учитывая то, что владельцев гаражных боксов – сотни, а гаражный кооператив – не девелоперская компания, умеющая делать инвестпроекты, шансов на такое развитие событий практически нет.

— В небольшом проценте случаев судебные перспективы оспаривания решений о КРТ или распоряжений местных властей есть, но даже в этом случае речь пойдет скорее о продлении срока службы гаражей на несколько лет, — резюмирует собеседница «МК». – Поэтому для простоты лучше считать, что разговор идет прежде всего о размере компенсации.

Каков ваш статус

Наименее сильные переговорные позиции при сносе гаражей имеют владельцы машиномест на стоянках Московского городского союза автомобилистов (МГСА). По словам юриста Ирины Альтман, они не имеют статуса собственников, являясь лишь членами этой организации и пользователями своих машиномест.

— Действующие ставки компенсаций от города за сносимый металлический гараж составляют 175 тысяч рублей за бокс, — отметила собеседница «МК». – Обычно такую компенсацию получить достаточно просто, однако есть такие стоянки МГСА, которые город при сносе признает самостроем. В этом случае есть смысл сорганизоваться и подать иск о признании данной стоянки законно сооруженной.

Для этого, говорит юрист, понадобится достать и предъявить правоустанавливающие документы на данный участок времен образования стоянки. Это обычно постановление Моссовета или (если речь идет о 90-х годах) префектуры округа о предоставлении МГСА земли для организации стоянки. При наличии этих документов судебная перспектива у дела есть – но, опять-таки, речь не о сохранении гаражей, а о получении компенсации.

Боксы в гаражных кооперативах (ГСК), которые являются полноценной собственностью владельцев, в случае их принудительного выкупа также могут подлежать компенсации в таком размере. За металлический бокс платят 175 тысяч рублей, за кирпичный – вдвое больше, 350 тысяч. Разница лишь в том, что такие гаражи обычно самостроем не признают и компенсации «зажать» никто не пытается. Часто власти округа или района предлагают инвесторам, которые будут застраивать площадку, самостоятельно выкупать боксы. В этом случае сначала представитель застройщика налаживает контакты с правлением кооператива, а дальше работа идет уже при его посредничестве.

— С 90% собственников боксов удается договориться полюбовно, — рассказала «МК» София, представитель застройщика в СЗАО, обеспечивающая процесс выкупа гаражей. – Вначале проводится опрос, сколько каждый из владельцев хочет получить в качестве компенсации. Затем отсекаются явно неадекватные запросы, после чего адекватные мы можем удовлетворить.

По словам Софии, при коммерческом выкупе речь идет о 300–500 тысячах рублей за металлический бокс в пределах МКАД (СЗАО). Ряд собственников с такими размерами компенсаций не согласен – с такими возможен торг в пределах 15–20% стоимости.

Еще один механизм – принудительный выкуп на основании независимой оценки, без обращения к городским ставкам компенсаций. Такой выкуп, например, производит РЖД при сносе гаражей в своей полосе отвода. В зависимости от района, капитальности гаража тут размер компенсации может достигать и 1 млн рублей за бокс.

— Первоначально оценку проводит компания, привлеченная застройщиком, — рассказывает Ирина Альтман. – Однако в судебном порядке можно оспорить величину оценки и привлечь независимого сертифицированного оценщика. Это часто имеет смысл, если вас не устраивает первоначальная ставка компенсации. Можно выиграть 500 и более тысяч рублей.

Единственное, что не принимается во внимание при расчете компенсации, – это стоимость покупки «несносимых» машиномест в том же районе Москвы. А жаль, поскольку цена таких мест в паркингах, в зависимости от района, колеблется от 1,5 до 4 и более миллионов рублей. А это значит, что купить на компенсацию новый, причем гарантированный от сноса, гараж в столице практически невозможно.

Боюсь, что мой гараж снесут. Что делать?

Наши недавние публикации про «гаражную проблему» Астрахани вызвали всплеск вопросов от читателей. Как узаконить? Как защититься от сноса? Куда обращаться, чтобы оформить документы? Эти и многие другие вопросы мы переадресовали юристу.

Итак, у вас есть гараж.

Нюансов, как выяснилось, в вопросе много. У каждого гаража с каждым его владельцем может быть своя история и свой правовой статус. В статье приведены обобщенные данные, для уточнения вашей личной ситуации лучше всего обратиться к юристу.

Гараж может быть условно двух видов. Металлический (считается движимым имуществом, так как может быть почти без проблем передвинут в другое место) и капитальный (не может быть передвинут без ущерба, является недвижимым имуществом).

Регистрировать право собственности нужно только на второй.

Если у вас металлический гараж:

На языке юристов металлический гараж называется «некапитальным нестационарным сооружением». Несмотря на его «мобильность», поставить его где попало тоже нельзя. Например, он не должен находиться

  • под козырьками вестибюлей и станций метро
  • в арках зданий
  • на газонах
  • на детских и спортивных площадках
  • на стоянках автотранспорта
  • на остановках общественного транспорта (и не ближе 10 метров от них)
  • в охранной зоне водопроводных и канализационных сетей, трубопроводов (5 метров)
  • ближе 25 метров от вентелляционных шахт
  • ближе 20 метров от окон жилых помещений
  • ближе 3 метров от ствола дерева.

(Источник: п. 2.10.2.1 Приказа Министерства регионального развития РФ от 27 декабря 2011 г. № 613 «Об утверждении Методических рекомендаций по разработке норм и правил по благоустройству территорий муниципальных образований»)

Если у вас кирпичный (стационарный) гараж:

СНиП 2.07.01-89, СНиП 2.08.01-89 и СНиП 2.08.02-89 уточняют также разрешенное расстояние от стационарного гаража до других зданий:

Кроме того, от въездов и выездов из гаражей должно оставаться минимум 50 метров до перекрестков магистральных улиц, 20 метров до улиц местного значения, и 30 метров до остановок общественного транспорта.

Если ваш гараж стоит на муниципальной земле:

Независимо от того, движимое имущество ваш гараж, или недвижимое, на землю под ним вам все равно необходим договор аренды с муниципалитетом. Вы можете заключить его от себя лично или через ваш гаражный кооператив.

— Если такой договор уже есть у вас на руках, он остается действительным до момента окончания срока аренды.

— Если вдруг срок аренды в договоре не прописан — то он автоматически потеряет силу через 49 лет после его заключения. Досрочное расторжение договора аренды возможно только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора его арендатором. То есть, если вы исправно платите, а срок аренды еще не истек — сносить ваш гараж никто не имеет права. (Источник — ст. 39.8. Земельного кодекса РФ)

— Если срок аренды истек, а право собственности на гараж оформлено, то (ст. 36 Земельного кодекса РФ) у вас все равно есть право на приватизацию участка или приобретение права аренды на него, так сказать «вне очереди». Для этого вам нужно обратиться в администрацию с заявлением о приобретении прав на земельный участок. В случае отказа вы сможете обжаловать это решение в судебном порядке.

Если у вас нет договора аренды:

Увы, в таком случае администрация города может снести ваш гараж (ст. 222 Гражданского кодекса РФ, «самовольная постройка»). Более того — снести его она может обязать вас, как собственника. Если найдет. Тогда вам отправят решение о сносе с указанием срока, за который вы обязаны освободить чужую землю от своей собственности. Если же хозяин не найден, то администрация должна будет разместить решение о сносе в общем доступе (на сайте), а также на самом гараже, подождать два месяца, и, если владелец так и не обнаружится, — снести самостоятельно.

Если ваш гараж стоит на вашей частной земле:

В этом случае администрация также может изъять ваш участок для муниципальных нужд. Но сделать это значительно сложнее. Во-первых, вам должны будут компенсировать стоимость участка и построек на нем, компенсировать убытки и упущенную выгоду. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

— Если у собственника гаража есть достоверные доказательства того, что он владеет гаражом на законных основаниях и самое главное – его права оформлены, то доказать в судебном порядке свою правоту ему не составит труда. В силу ст. 1069 Гражданского кодекса РФ, вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. В случае положительного решения суда все понесенные собственником гаража убытки будут взысканы с проигравшей стороны. Главное в этом вопросе также – обратиться к грамотному специалисту за высококвалифицированной юридической помощью, — рассказала адвокат Диана Нурматова.

Редакция благодарит Диану за профессиональную консультацию по этому во всех отношениях запутанному вопросу.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *